千歳烏山タワーマンション事業の見通しについて

 一体こんな巨大開発が千歳烏山駅前に“マッチ”するのか？

今回は同じ三井不動産レジデンシャルが行なった武蔵小山駅前再開発と比較表を作成。






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（01）そもそもの発端は駅前広場

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【この記事ブログでわかること】千歳烏山のタワーマンション問題が、実は「駅前広場」という先行していた都市計画から始まっていること（＝事業の背景と経緯） 千歳烏山で今問題になっている「タワーマンション計画」。その舞台は、10年以上前から進められてきた「駅前広場」の計画地と重なる場所です。まずは、その駅前広場がなぜ必要とされたのか、話の出発点から振り返ります。 そもそも千歳烏山の「タワーマンション問題」は、京王線の連続立体交差事業による駅前広場建設に行き着きます。 連続立体交差事業とは、簡単に言えば線路を高架にして踏切をなくすことです。千歳烏山では朝のラッシュ時など、踏切が1時間近く開かないこともありました。 この「踏切をなくしてほしい」という住民運動をきっかけに紆余曲折を経て、千歳烏山駅を高架化し、周辺の踏切をなくす計画が動き出しました。高架化そのものは東京都の事業ですが、話の主役はもう一つ、世田谷区が担う「駅前広場」の整備です。 駅舎が高架に上がって2階になるのに合わせ、保坂区長は、バス停やタクシー乗り場をまとめて駅を降りたらすぐ乗り換えられる駅前広場（交通結節点）をつくることを決定しました。世田谷区の事業として駅前広場を2012年（平成24年）に都市計画決定し、2014年（平成26年）、高架化・踏切解消の工事が実際に始まりました。 ※この駅前広場のスケッチは2012年（平成24年）4月14日、駅前広場の都市計画案説明会で使われた資料です（烏山総合支所駅周辺整備担当確認）。この時点では交通広場の左側・南側はタワーマンションではなく別の計画だったか、あるいはまだ何も決まっていなかったと推察されます。 ▼ 次回（02）では、この駅前広場計画で実際にどこを、どれだけ買収しようとしているのか、区域を具体的に見ていきます。
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（02）世田谷区がどこを、どれだけ（代替地と交換もあり）買わなければならないか

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  【このブログでわかること】 駅前広場計画の買収対象エリアと、区が2014年に示した整備計画の具体的な中身 前回(01)では、駅前広場計画がなぜ生まれたのか、その背景と経緯を説明しました。今回は少し視点を変えて、実際にどこを、どれだけ買収しようとしているのか、区域を地図で具体的に確認します。 千歳烏山駅には今、バスやタクシー乗り場のある駅前広場（ロータリー）がありません。 そこで区は、「はっけん通り」（補助216号線）を北へ延ばして旧甲州街道とつなぐ道路と、その脇に徳利を横にしたような形の駅前広場（世田谷区画街路第14号線）をつくる計画を立てました。京王線の高架化にあわせて世田谷区が整備する工事が2014年（平成26年）から始まっています。 住宅地図に重ねてみると現況がわかりやすくなります（みずほ銀行の位置が目印です）。「世区街14」というのが駅前広場の区域で、買収対象地域です。赤い縦線が補助216号線で、こちらも同じく買収対象地域にあたります。 つまり、駅前広場と補助216号線が整備されて、この図にあるような駅前ロータリーができたら千歳烏山駅前は格段に便利になります。 しかし現状では駅前広場工事（買収or代替地交換）がうまくいっていません、大問題です。 ※上図は2014年（平成26年）に区が配布したパンフレットからの抜粋です。買収区域の裏付けとして、当時どんな説明がされていたかを見ておきます。 ■ 京王線連続立体交差事業 沿線約7.2kmの区間について鉄道を高架化し、道路と鉄道を連続的に立体交差化する事業です。これにより沿線25箇所（世田谷区内23箇所）の踏切が除却され、渋滞や事故のリスクが減るとともに、鉄道で分断されていた市街地の一体化が図られます。2014年（平成26年）に事業認可を取得し、現在も工事が進められています。 ■都市計画道路補助第216号線・世田谷区画街路第14号線（駅前広場） 補助216号線は区内を南北に走る「主要生活交通軸」として優先整備路線に位置づけられています。世区街14号線（駅前広場）は、駅周辺のバス路線を集約し、タクシーや身障者用車両の停車スペースを整備することで交通結節機能を強化するとともに、災害時の防災拠点としての機能も担う計画です。 ▼次回（03）では、この買収対象エリアの用地取得が、実際にどこまで進んでいるのかを確認し...
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（04）規制緩和の流れを作ちゃった保坂区長

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【このブログでわかること】駅前広場の整備が遅れる一方、保坂区長が2021年に行った都市計画の変更が、超高層タワーマンションを可能にした経緯 駅前広場の整備が遅々として進まない一方で、保坂区長はもう一つの動きを進めていました。それが、千歳烏山駅前の再開発をしやすくする「規制緩和」です。 まず結論から言うと── 保坂区長は2021年（令和3年）、千歳烏山駅前の再開発予定地について、それまであった「建物の高さは45mまで」というルールを、大きな敷地をまとめれば実質なくせるように変更しました。 しかもこの変更のことを、烏山区民のほとんどは知りません。これが、今問題になっている 超高層ビル計画を都市計画上「可能」にした入口です。 果たしてこの公約は、その後も守られたと言えるでしょうか。退職金廃止の公約も、その後守られませんでした（この件は別の記事で詳しく説明します）。そして今回取り上げる2021年（令和3年）の都市計画変更についても、ほとんどの烏山区民は知らないまま進められました。公約とは逆に、大型開発を進めやすくする流れを、保坂区長自身がつくっていたのです。何が変わったのか 【画像：変更前・変更後の用途地域図】 まず前提として、2021年（令和3年）6月に変更される前の状態を説明します。 再開発が予定されている区域には、それまで「第一種住居地域」という、比較的静かな住宅地向けのルールが適用されていました。 この地域には「高度地区」という追加の規制もかかっていて、建物の高さは45mまでという上限（絶対高さ制限）が決まっていました。 一方、同じ区域の中でも「商業地域」に指定されていた場所には、もともとこの45mの高さ制限はありませんでした（近隣商業地域は場所によって規制の内容が異なります）。 保坂区長による変更の内容 2021年（令和3年）6月、保坂区長は「千歳烏山駅周辺地区地区計画」を決定し、この区域の「用途地域」と「高度地区」を変更しました。 これにより、それまで第一種住居地域だった場所を含む区域が「商業地域」に変更され、地区計画上「商業地区B1・B2・B3」という3つのエリアに区分されました。 高さ制限が実質なくなった ここが一番重要なポイントです。 つまり、それまで「45mまで」という絶対的な上限があった場所でも、複数の土地を2,000平方メートル以上にまとめて一体的に...
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