（04）規制緩和の流れを作ちゃった保坂区長

【このブログでわかること】駅前広場の整備が遅れる一方、保坂区長が2021年に行った都市計画の変更が、超高層タワーマンションを可能にした経緯

駅前広場の整備が遅々として進まない一方で、保坂区長はもう一つの動きを進めていました。それが、千歳烏山駅前の再開発をしやすくする「規制緩和」です。

まず結論から言うと── 保坂区長は2021年（令和3年）、千歳烏山駅前の再開発予定地について、それまであった「建物の高さは45mまで」というルールを、大きな敷地をまとめれば実質なくせるように変更しました。

しかもこの変更のことを、烏山区民のほとんどは知りません。これが、今問題になっている超高層ビル計画を都市計画上「可能」にした入口です。

果たしてこの公約は、その後も守られたと言えるでしょうか。退職金廃止の公約も、その後守られませんでした（この件は別の記事で詳しく説明します）。そして今回取り上げる2021年（令和3年）の都市計画変更についても、ほとんどの烏山区民は知らないまま進められました。公約とは逆に、大型開発を進めやすくする流れを、保坂区長自身がつくっていたのです。何が変わったのか

【画像：変更前・変更後の用途地域図】

まず前提として、2021年（令和3年）6月に変更される前の状態を説明します。

再開発が予定されている区域には、それまで「第一種住居地域」という、比較的静かな住宅地向けのルールが適用されていました。

この地域には「高度地区」という追加の規制もかかっていて、建物の高さは45mまでという上限（絶対高さ制限）が決まっていました。

一方、同じ区域の中でも「商業地域」に指定されていた場所には、もともとこの45mの高さ制限はありませんでした（近隣商業地域は場所によって規制の内容が異なります）。

保坂区長による変更の内容

2021年（令和3年）6月、保坂区長は「千歳烏山駅周辺地区地区計画」を決定し、この区域の「用途地域」と「高度地区」を変更しました。

これにより、それまで第一種住居地域だった場所を含む区域が「商業地域」に変更され、地区計画上「商業地区B1・B2・B3」という3つのエリアに区分されました。

高さ制限が実質なくなった

ここが一番重要なポイントです。

つまり、それまで「45mまで」という絶対的な上限があった場所でも、複数の土地を2,000平方メートル以上にまとめて一体的に開発すれば、何mの建物を建ててもよいというルールに変わったのです。これが、現在計画されている超高層ビルを含む大規模再開発を、都市計画のうえで可能にしている前提の一つになっています。

なお、ここでは高さ制限にしぼって説明しましたが、建物の延べ床面積の上限を決める「容積率」についても同様で、近隣商業地域や第一種住居地域が商業地域に変わったことで、大きな敷地をまとめて一体的に再開発する場合には、容積率も大幅に緩和を受けられる条件が整えられています。

もう一度、初当選時の公約を思い出してください

「情報公開で参加型区政をつくります」
「大型開発優先の区政から転換します」

この公約を掲げて当選した保坂区長自身が、ほとんどの区民が知らないうちに、大型開発を進めやすくする制度変更を行っていた。ーこれが今回お伝えしたい事実です。

※役所は「手続きは正式・正確にすべて行ってきた」と答弁しますが、実際に多くの住民が知らなければ、それは情報公開でも参加型区政でもありません。