千歳烏山にタワマンは問題だらけ

  ここからは一つの推論というか想像である。武蔵小山パルム駅前地区のタワマン、「パークシティ武蔵小山」と、計画段階の「千歳烏山タワマン」まず似ているようで決定的に異なるのは 建設時期！ 武蔵小山パルムの着工は2016年である。 そして計画段階の「千歳烏山タワマン」は2029年以降である。つまり現在の段階で10年の差、そして現在から3年以上の未来の着工である。 都市計画決定〜竣工までのスケジュール比較 項目 武蔵小山パルム駅前地区 千歳烏山駅前広場南側地区   都市計画決定 平成 25 年 3 月 (2013.3) 原案説明会 2026.1.22 ・ 25( 都計法 16 条、意見書 216 通・ 212 人 )→4.10 都計審に報告 →9.3-17 に都計法 17 条の案縦覧予定 → 「令和 8 年度中」目標も 2026.8 時点で未決定   組合設立 ( 本組合 ) 平成 26.5.30( 東京都告示第 854 号 ) 準備組合 2022.12.20 設立／本組合設立目標 2028 年度ごろ (2026.4 総会で公表 )   着工 平成 28 年 3 月 (2016 年 3 月 ) 本体工事着手 (2016.5.16 品川区議会建設委員会答弁で確認 ) 2029 年度目標 ( 据え置かれたまま )   竣工 令和元年 12 月 (2019.12) 令和 16 年度 (2034 年度 ) 目標   決定〜竣工の期間 約 6 年半 都市計画決定自体が未定で確定困難。原案説明会 (2026 年 ) 起点でも竣工目標まで約 8 年以上   （15）総事業費と補助金、いくらになりそうか想像してみる ①／⑥　まず武蔵小山の実績を確認する 再開発事業（市街地再開発事業）の収入は、大きく分けて以下の通りです。 保留床処分金 再開発ビルの床のうち、権利者に帰属しない「保留床」を第三者(デベロッパー等)に処分(売却)して得る収入。組合施行の場合、事業費の中心的な財源となることが多い。 補助金 国費・都道府県費・市区町村費からの補助金。都市再開発法に基づく公共施設整備費相当分などが対象になる。 賦課金・分担金 権利者(組合員)から徴収する負担金。保留床処分金で事業費を賄いきれない場合に発生する。 ...

  まず「武蔵小山駅」は山手線の目黒駅から延びる東急目黒線の駅であり wiki によると「 武蔵小山商店街「パルム」は完成当時「東洋一」と称えられ 現在でも東京都内では最長の800mの と約250店舗を有する。商店街は、駅前を始端とすると中原街道まで至って終端となるが、すぐ近くから 戸越銀座 商店街が始まり、長大な商圏を形成している。 」通勤通学は渋谷まで15分、東京駅まで29分の駅である。その駅前にできたのが武蔵小山パルム駅前地区のタワマン「パークシティー武蔵小山ザタワー」である。 武蔵小山パルム駅前地区   と   千歳烏山駅前広場南側地区   の比較 項目 武蔵小山パルム駅前地区 千歳烏山駅前広場南側地区   事業主体・事業協力者 武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合／事業協力者・売主 : 三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンス (2017.11 発表、パークシティ武蔵小山 ) 準備組合 (2022.12.20 設立 ) ／事業協力者 : 三井不動産レジデンシャル・三井不動産 (2023.3 候補選定、同年 5.18 協定 )   　　　　　　　　 ●パルムは2019年(令和元年)12月に竣工しており、販売自体は2017年(平成29年)から始まっている。一方、千歳烏山はまだ都市計画決定前の段階で、確定した情報が少ない。そこで、先に完成しているパルムを一つのモデルケースとして参考にしながら、千歳烏山が今後どうなっていきそうかを推測してみる。 事業者の構図が同じであること ●パルムはすでに三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンスの2社が事業協力者・売主になっている。 ●千歳烏山も事業協力者は三井不動産レジデンシャル・三井不動産の2社体制で、パルムと似た構図になっている。このまま進めば、千歳烏山も同様にこの2社が事業協力者から売主へと移行していくと想像できる。   施行区域面積・敷地面積 約 7,420 ㎡ 施行区域約 1.5ha( うち建築敷地面積約 8,900 ㎡ ) ●パルムの施行区域面積(=敷地面積)は約7,420㎡。 ●千歳烏山の施行区域面積は約1.5ha(15,000㎡)で、パルムの約2倍の広さがある。ただしそのうち実際に建物を建てる建築敷地面積は約8,900㎡で、こ...

  一体こんな巨大開発が千歳烏山駅前に“マッチ”するのか？ 今回は同じ三井不動産レジデンシャルが行なった武蔵小山駅前再開発と比較表を作成。この二つはだいたい同じ規模と推定されるので、しかも武蔵小山駅前再開発は終了しており建設費や補助金の額もその後の値上がり変数を入れると千歳烏山にどんなものができるか想像できる。あくまでも想像だが。次回から具体的に想像してみる。 武蔵小山パルム駅前地区   と   千歳烏山駅前広場南側地区   の比較 項目 武蔵小山パルム駅前地区 千歳烏山駅前広場南側地区   事業主体・事業協力者 武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合／事業協力者・売主 : 三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンス (2017.11 発表、パークシティ武蔵小山 ) 準備組合 (2022.12.20 設立 ) ／事業協力者 : 三井不動産レジデンシャル・三井不動産 (2023.3 候補選定、同年 5.18 協定 )   施行区域面積・敷地面積 約 7,420 ㎡ 施行区域約 1.5ha( うち建築敷地面積約 8,900 ㎡ )   建蔽率 約 67% 指定建蔽率 80%( 耐火建築物のため建基法 53 条 6 項 1 号により制限なし =100%) 。高度利用地区の公共貢献要件 ( 建ぺい率減 30% ・壁面後退 4m ・広場 20%) で実質上限 70%(6,230 ㎡ ) 。建築面積約 5,700 ㎡ ÷ 敷地約 8,900 ㎡ ≒64% でこの範囲内 ( 区都計審資料 2026.8.20 で確認 )   容積率 約 700% 700%( 最高限度、高度利用地区適用時。適用要件として「容積率 200% の割増」と説明、うち 200% が上乗せ分 ) ／ 200%( 最低限度 )   延べ面積 約 75,000 ㎡ 約 88,600 ㎡ ( 建築面積約 5,700 ㎡ )   高さ・階数 約 142m 、地上 41 階・地下 2 階 約 140m( 高さ限度 ) 、地上 34 階・地下 2 階 ( 準備組合案の断面イメージで確認。 B1 〜 3F 商業等、 B2 〜 3F 駐車場・機械室 )   住宅戸数 624 戸 約 600 戸 ( 人口増加約 1...