（15-6）実際の周辺相場と比べてみる／まとめ


⑥／⑥　実際の周辺相場と比べてみる／まとめ

全6回シリーズの最終回です。ここまで積み上げてきた想像価格が的外れでないか、千歳烏山駅から徒歩5分以内の実際の中古マンションの売り出し価格と照らし合わせ、最後に全体をまとめます。低層の建物と高層タワーでは同じ「駅前」でも条件が違うので、所在階と建物の総階数も並べます。新築マンションは駅徒歩5分以内には見当たらず、一番近いものでも徒歩9〜10分（アトラスシティ千歳烏山グランスイート、166万円／平米）でした。
物件名価格専有面積築年数駅徒歩階／総階数平米単価
ライオンズステーションプラザ千歳烏山6,980万円56.51㎡築31年2分5階／13階建約124万円
ライオンズステーションプラザ千歳烏山7,980万円59.67㎡築31年2分2階／13階建約134万円
ボヌール上祖師谷8,480万円89.72㎡築34年4分4階／7階建約95万円
サーパス南烏山10,480万円115.6㎡築38年5分4階／5階建約91万円
芦花公園プレスティージュ13,600万円130.36㎡築39年5分3階／10階建約104万円
ダイホープラザ千歳烏山B棟2,880万円43.97㎡築40年5分4階／4階建約66万円
（参考）エルザ世田谷11,880万円81.1㎡築21年7分24階／29階建約147万円
駅徒歩5分以内の6件はいずれも5〜13階建ての中低層で、平米単価は66万〜134万円、平均するとだいたい100万円前後です。最後の1件だけ徒歩7分と少し外れますが、エルザ世田谷という実在する29階建てタワーの24階の部屋で、単価は147万円でした。低層の中古と比べてタワーの高層階がどれだけ高くなるかを示す、数少ない実例です。
今回想像した千歳烏山タワマンの平米単価は127万〜234万円（65〜90平米、地価差・将来上昇分を反映後）。周辺の中低層中古（平均100万円）に対しては1.3〜2.3倍、実在するタワーの高層階（エルザ世田谷24階、147万円）に対しては0.9〜1.6倍です。つまり、低層の中古と比べれば大幅な上振れですが、実際に建っているタワーの高層階と比べる限りでは、想像レンジの下限（127万円）はほぼ同水準、上限（234万円）はその1.6倍、という位置関係になります。

ざっくりまとめ

項目想像レンジ
総事業費約550億円〜690億円（金利上昇分は別途、上振れ要因）
補助金（税金）約120億円〜170億円
一般売り出し戸数約470戸
住戸の平均単価（全体平均、原価ベース）約9,100万円〜1億1,100万円
同、デベロッパー利益10%上乗せ後約1億560万円〜1億2,210万円
住戸の価格（65平米＝3LDKコンパクト、想像）約1億700万円〜1億3,200万円
住戸の価格（75平米＝世田谷区平均程度、想像）約1億3,100万円〜1億6,200万円
住戸の価格（90平米＝4LDKゆとり、想像）約1億7,100万円〜2億1,100万円
念のため書いておくと、補助金は本来「総事業費全体」に出るものではなく、対象になる費用の種類が決まっている制度です（建物本体の建設費は対象外など）。武蔵小山の「割合」を当てはめているのは、実際の結果を参考にした大まかな目安であって、千歳烏山で同じ割合になる保証はありません。区議会では国の補助金自体が今後減らされる懸念も出ており、実額はこの想像より少なくなる可能性もあります。売り出し戸数や販売単価も同様に、あくまで武蔵小山の実例をもとにした想像です。









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